Conformità urbanistica: cos’è e quando richiederla

In sede di compravendita immobiliare viene richiesta la doppia conformità, ovvero quella catastale e urbanistica. La domanda che in molti si pongono è: ma che differenza c’è? Siamo stati abituati all’idea di credere che se la planimetria depositata al Catasto della nostra abitazione corrisponde allo stato attuale, allora abbiamo tutta la documentazione regolare.

La parola alla giurisprudenza

In realtà non è così, un principio importante emerge dalla giurisprudenza.

“L’accatastamento rappresenta un adempimento di tipo fiscale-tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia” [Cons. Stato, sez. VI, 09/02/2015, Cons. di Stato n. 666/2013, TAR Toscana n. 1149/2019]

Possiamo riassumere in poche parole dicendo che l’accatastamento non è probante, ovvero non ha il “potere” di legittimare il manufatto edilizio. La planimetria catastale ha il solo fine di calcolare la Rendita Catastale per il pagamento delle tasse sull’immobile.

Conformità urbanistica e Conformità catastale

Per entrare più nel dettaglio è utile capire cos’è la conformità urbanistica e cos’è la conformità catastale. Per conformità catastale si intende la corrispondenza tra le condizioni reali dell’unità immobiliare in questione e i dati della planimetria e quelli catastali. La conformità urbanistica, invece, riguarda la corrispondenza tra la condizione reale dell’unità immobiliare e tutti i titoli edilizi che sono stati rilasciati nella storia di quell’unità immobiliare.

Come presentare un accatastamento

Per presentare un accatastamento, quindi, il tecnico deve comunque motivare la registrazione di una conformazione dell’immobile. Per cui se siamo nelle mani giuste la nuova planimetria non è altro che la naturale “conseguenza” di un processo urbanistico ben fatto e quindi legittimo.

Ahimè però non sempre in passato è stato così e soprattutto in città c’è una gran confusione documentale. Questa ha generato molti abusi che purtroppo vengono a galla solo in sede di richiesta di mutui e messa in vendita di un immobile.

La legittimità urbanistica viene regolata da permessi di costruire (ex licenze e concessioni edilizie) oppure da interventi successivi regolati da nuove pratiche urbanistiche. Questo tipo di documentazione può facilmente essere reperita e controllata da un tecnico.

Conformità urbanistica: domande e risposte

In base ai casi più comuni e alle domande più frequenti che mi vengono sottoposte su questo argomento, ecco una sorta di vademecum che ti consente di capire quando c’è bisogno di richiedere nuovi documenti.

Domanda: Se il mio appartamento corrisponde alla Planimetria catastale ho bisogno di fare ulteriori ricerche per mettere in vendita l’immobile?

Risposta: Assolutamente sì, il catasto non determina la regolarità urbanistica dell’appartamento.

Domanda: Devo fare dei lavori in casa, quale è il corretto iter per avere la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile?

Risposta: Ogni intervento edilizio deve essere regolato da una pratica edilizia a seconda dell’entita’ a cui segue un nuovo accatastamento.

Domanda: Devo vendere un appartamento ma la planimetria catastale è diversa dallo stato dei luoghi, come faccio?

Risposta: Affidati ad un tecnico che si occuperà di regolarizzare urbanisticamente e catastalmente l’immobile prima di essere messo in vendita.